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专家:房企见机涨价不可取 以价换量才是正道

时间:2014/10/13
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来源:新华网
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      新华社上海10月11日新媒体专电(记者叶锋、姚玉洁)房贷7折利率“可以有”,但目前还“真没有”。9月底央行和银监会出台的房贷新政,目前正逐渐进入细则落地操作阶段。“7折利率”或难实现,但房贷的松动却是不争的事实。与此同时,楼市升温的预期增强,个别楼盘涨价的消息也时有传出。

  专家认为,“去库存”仍是楼市面临的首要任务,期望供求关系短期内形成逆转并不现实。抓住政策带来的实质利好和市场预期的有利变化,加快“以价换量”,满足合理购房需求,才是房企的正道。

  银行表态将认真执行房贷新政,“7折利率”或难成真

  根据两部门此次下发的《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》,首套房贷“贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍”,但“具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定”。

  “超出预期!”对于两部门出台的房贷新政,有房企人士告诉记者。针对此次房贷新政,各银行均表示认真执行。比如,工商银行表示,根据新的房贷政策要求,对于贷款购买首套自住房的家庭,贷款最低首付款比例为30%,贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。

  建设银行表示,对无个人住房贷款记录或者已结清购房贷款,名下无住房的家庭,申请贷款购买住房,执行首套房贷款政策;对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买住房,可参照执行首套房贷款政策,“具体操作由各地分行掌握”。

  对于购房者而言,“7折利率”是否可得?按5年以上期限商业银行贷款基准利率6.55%计算,7折就是4.59%,与同期限公积金贷款利率基本相当,低于5年期政策性金融债收益率4.63%(银行的资金成本肯定显著高于这个水平)。业内人士认为,目前在实际操作中对首套房执行基准利率的0.7倍事实上难以做到。

  记者走访上海的银行发现,各大银行已经开始执行“认贷不认房”政策,但“传说中”的“首套利率7折”则不见踪影。部分银行仍执行基准利率,浦发银行等可以打95折,建设银行则表示可以根据借款人资质、信用状况等打9-9.5折。

  涨价尚属个案,短期内房价不具备全面反弹条件

  上海浦东周康地区一楼盘销售人员告诉记者:“10月8日以后,我们就按照总部要求,对价格进行上调,每平方米涨500-800元。”部分开发商在国庆节前宣称“节前你对我爱理不理,节后让你高攀不起”,甚至表示额外折扣在节后将会取消。

  上海永庆房屋徐汇区一门店的店长告诉记者,房贷新政出来后,业务员选择了100多个挂牌的房东进行了电话询价,超过10%的房东表示要上调挂牌价。

  不过,同策咨询研究部总监张宏伟等多位业内人士分析认为,从营销的角度看,制造涨价的预期和市场氛围,有利于刺激销售;但从现实条件看,楼市短期内不具备全面反弹条件。

  大部分城市楼市仍面临繁重的“去库存”任务。从9月份36个大中城市存销比指标来看,库存压力较大、市场去库存化周期在15个月以上、市场基本面表现欠佳的城市仍然占到大多数,比如杭州、宁波、大连、青岛等。

  房贷新政待执行到位,“以价换量”迎来窗口期

  成交低迷是今年许多城市房地产市场面临的最大问题。国家统计局数据显示,1-8月份全国商品房销售面积64987万平方米,同比下降8.3%,降幅比1至7月份扩大0.7个百分点。其中住宅销售面积分别下降10%。

  “信贷新政让房企看到了希望,但短期内销售量的提升仍取决于他们的降价幅度。”上海中原地产研究咨询部经理卢文曦说。而对于大量销售进度不佳的上市房企来说,借助政策利好,在四季度“以价换量”,是必需的选择。

  业内人士认为,房地产调控要在调整中实现“房价不过快上涨,交易量保持平稳,投资不过快下滑”的目标。

  记者了解到,近期上海普通商品住房土地出让中,开发企业积极参与,溢价率较高。对此,一些业内人士建议,适度增加中低价位、中小套型普通商品住房的土地供应,以保持房地产开发投资的稳定,防止市场大起大落。

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