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户籍改革引发悬疑:能否让房价拐头向上

时间:2014/8/3
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来源:理财周刊
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    具体而言,对建制镇和小城市是全面放开,就是说基本没有门槛,只要有意愿、想落户,有合法稳定的住所,哪怕是租的房子都可以落户。中等城市是基本放开,门槛比较低,只要有合法稳定的住所,合法稳定的就业,按照先后顺序排队,有意愿落户的一般也都可以落户。

  几个城市取消“限购”,就已经让市场不淡定了。谁知还有更猛的政策—城市户籍大开放,这意味着1亿人已经走在进城的路上了。

  “城市户口”不再稀罕

  昨天,国务院召开专题新闻发布会,解读最近出台的《关于进一步推进户籍制度改革的意见》。简单一句话理解,就是“欢迎进城!”

  具体而言,对建制镇和小城市是全面放开,就是说基本没有门槛,只要有意愿、想落户,有合法稳定的住所,哪怕是租的房子都可以落户。

  中等城市是基本放开,门槛比较低,只要有合法稳定的住所,合法稳定的就业,按照先后顺序排队,有意愿落户的一般也都可以落户。

  对大城市能放开的也尽量放开,相对降低了门槛。其中,城区人口100万至300万的城市,只要有合法稳定就业,达到一定年限,并有合法稳定的住所,同时按照国家规定参加社会保险达到一定的年限就可以落户。

  城区人口300万到500万的城市,则要适度控制落户的规模和节奏。对于500万人口以上的特大城市,这次《意见》是明确要严格控制人口规模,通过积分制度,建立公开透明的落户通道。

  会助推房价上涨吗

  政策的用意很明显,除了少数特大型城市,多数城市对人口涌入都是持欢迎态度的。

  事实上,按照“新型城镇化规划”的三大目标之一,到2020年要解决约1亿农业转移人口落户城镇的问题。为实现这一目标,户籍改变必须先行。

  此外,与之相配套的城市交通、产业引导也将逐步落实。这对这些城市的房价会产生怎样的影响呢?

  毫无疑问,在这样的政策引导下,未来三四线中小城市(甚至包括少量的二线省会城市)将面临“人流”、“资金流”的持续涌入。

  从中长期趋势看,是有利于当地楼市发展的。但应看到一个现实问题,目前多数三四线城市都已经经历了一轮房地产开发热潮,不仅地价高企,大量的新建住宅供应也透支了当地的实际需求。

  因此,在这些地方短期内主要面临的问题仍是“去库存”,房价也呈向下调整趋势;户籍制度改革虽然是利好,要翻转目前的市场走势,恐怕还很难,但有可能起到托底作用,让“降势”不那么陡峭。

  未来楼市趋势怎么样除了“1亿人口进城”,“约1亿人口的城镇棚户区和城中村改造”也已经启动,从目前来看,在未来5、6年时间里,房地产业还会有几年好时光。但房地产业长期保持高速发展也是不可持续的。

  到了2020年前后,随着城镇化进程的基本完成,房地产开发量、需求量预计将大幅下降。也就是说,2020年之前中国房地产业还面临历史遗留的城市化的“盛宴”。那么之后呢—需求的下降将是大概率事件,这将影响市场的供给以及价格走势。

  中国的房地产市场市场化的历史不长,上海、北京等一线城市的房价也是在本世纪初才开始明显上涨的,这期间还没有出现大的调整。

  2010年、2012年的市场调整,实际上是在“政策调控”的外力作用下打破供求关系造成的。

  而今年年初以来的房价调整,也是对2013年涨幅过大的修复。所以,从房地产周期理论来看,2020年以后市场出现系统性调整不是没有有可能的。

  所谓“系统性”调整,可能平均幅度要达到30%,这意味着在某些区域市场可能房价下跌超过50%。届时,对于以房产为主要资产的中国人来说,可能迎来财富波动的分界线。

  事实上,很多房地产商们已经看出这种趋势:万达在大力向文化旅游转身;绿地向能源、金融、海外市场多元发展;而恒大则利用品牌优势直接向快消品渗透。

  如果5、6年后楼市的系统性调整真将来了,目前我们能做什么呢?也很简单:没买房的趁房价调整“该出手时就出手”;买好了的嘛,尽量积累原始财富,到那时进场捡“皮夹子”。

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