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试点以房养老五个关键问题

时间:2014/6/29
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来源:无忧房网
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关键问题

房价波动风险如何解决?

针对房价波动,保监会提出可设立参与型产品与非参与型产品。参与型产品指保险公司可参与分享房产增值收益,通过评估,对投保人所抵押房产价值增长部分,依照合同约定在投保人和保险公司之间进行分配。非参与型产品指保险公司不参与分享房产增值收益,抵押房产价值增长全部归属于投保人。老年人可以根据自身的承受能力进行选择。

长寿风险由谁承担?

保监会相关负责人表示,保险公司依照合同约定定期向老年人支付养老年金直至身故,确保老人的晚年生活后顾无忧。如果房产处置所得不足以偿付保险公司已支付的养老保险相关费用,保险公司将承担房价不足的风险,不再向老年人的家属追偿。

完全独立产权怎么界定?

《意见》指出,投保人群应为60周岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人。保监会相关负责人表示,完全独立产权是指老年人的独立产权,如果是与子女共享的产权不符合条件。对于目前正在按揭的房产,首都经贸大学金融系教授庹国柱表示,应该可以参与“以房养老”。但是在房地产价值上会有所打折。这需要消费者和保险公司一起协商,按合同执行。

期间老人突然身故怎么办?

庹国柱认为这得看老人跟保险公司是怎么约定的。可以约定到身故为止,也可以约定到一个固定起付期间。这有很多种情况,比如其中一种是约定起付20年,但老人活到15年,剩下5年的年金也得给老人的家人或子女。

70年产权问题如何解决?

庹国柱认为,评估的时候,产权问题也就考虑进去了。如果一个房子已经居住了20年,剩下50年的房子还值多少钱,第三方评估机构评估后,保险公司和消费者都同意这个价格,那就按这个成交签订合同。另外,签约一段时间后,房子出现质量问题导致不能使用怎么办?庹国柱认为,在签订合同之前,保险公司要对房子进行检查评估。签订合同之后,出现的问题和风险就要由保险公司承担。

背景 10年“自发”试点 效果不佳

其实“以房养老”并非新鲜话题,我国自提出“以房养老”的概念已有10年,从2007年开始,北京、上海、南京、杭州等地都有过一些自发性试点,可惜效果不佳,并未被市场接受。

根据以往试点经验,老人和保险公司存在巨大利益博弈。老人认为“万一我还没领够钱就死了,那岂不是便宜了保险公司。”对保险公司而言,存在着“房子已经到期,而老人还活着”的风险。

平安证券缴文超认为,“以房养老”最大的风险来自房地产价值的不可判性和资产的流动性风险,这会限制“以房养老”的规模。

缴文超认为,中国的养老文化和人文因素决定老人或子女参与的积极性不高。一位网友表示,中国的传统观念仍是“养儿防老”,另外老人对于生活了一辈子的房屋宁可去世后留给子女继承,也不愿意交给银行处理。因此“以房养老”适合无子女的老人。

相关 业界呼吁出台鼓励措施

据保监会相关负责人介绍,在前期,保监会曾找了包括幸福人寿、泰康人寿、太平洋人寿、平安人寿等七八家保险公司成立了一个课题组,开展研究。

民政部副部长窦玉沛此前表示,为大众提供市场化的、社会化的、可选择的服务,首先还是要居家养老为基础,其次要以社区(养老)服务为依托,同时要以机构养老为补充。“以房养老”试点就是诸多养老服务产品中的一个选项,它完全是一种自愿的、自主选择的行为。

对于实际操作中遇到的难题,中国房地产开发集团理事长孟晓苏建议,可由中国保监会、民政部牵头并邀请住建部、财政部与税务总局参加方案设计,明晰抵押房屋权属关系;建立对长寿保户的政府补贴机制以化解所谓的“长寿风险”等。

国泰君安分析师李品科认为,70年土地使用权续期明确化、贷款保险、政府补贴和税收减免等出台或会是以房养老的催化剂。

观点 “以房养老”国外占比不高

国泰君安分析师李品科认为,从国际上看反向按揭模式成熟,但普遍占比不高。

公开信息显示,即使逆按揭模式已经成熟的国外,以房养老所占的比例也并不大。2009年,美国使用逆按揭的有房产老年家庭占比仅1.4%;而日本逆按揭因为只有土地可以融资,且贷款一般有固定期限,还不及美国发达;英国2012年新发放反向按揭1.75万单,占同期65岁以上老人比例不足0.2%。

为此,最早在国内提出“以房养老”概念的中国房地产开发集团理事长孟晓苏反复在公开场合强调,以房养老不是大众产品,只是少数老人愿意接受的小众产品,能让老人们多一种养老选择,是除了政府养老以外的一种补充。而“住房反向抵押养老保险”仅是以房养老诸多方式的一种。

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