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世联行:五月 全国楼市遭遇“寒夏”

时间:2014/6/10
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来源:华龙网
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      5月期间,住建部频频赴各地调研楼市;多个地方政府对房地产政策进行微调松动;央行召开金融服务会议要求银行支持首套置业;楼盘降价售楼处被砸的消息不断传出;而媒体关于楼市的“拐点论”、“崩盘论”的报导更是层出不穷。从楼市的表现看,5月份市场降价的广度和深度都有所扩大,叠加推盘的增加,成交环比有所改善,但由于信贷环境仍然偏紧,楼市的调整还将持续进行,随着传统淡季6、7月份的到来,市场成交将进一步走弱。

    成交环比改善,土地市场趋冷

    5月份楼市的表现属于低迷状态下的平稳。成交环比改善,同比继续下行。世联行监测的30个重点城市的数据显示,5月份30个大中城市商品房成交面积为1570.19万平米,环比上升9.6%,同比下降10.1%。分城市来看,一线城市最差,二线城市回升明显,三线城市稍好。其中一线城市成交面积252.33万平米,环比下降0.1%,同比下降24.9%;二线城市成交面积973.75万平米,环比上升14.7%,同比下降5.3%;三线城市成交面积344.1万平米,环比上升4.0%,同比下降10.2%。

    5月市场成交环比小幅改善的主要原因有三个。其一,5月份市场推盘大幅增加,且市场降价广度和力度有所增大,对成交起到了一定的促进作用。世联行重点监测的24个城市楼盘降价信息显示:5月以来,价格松动的城市和楼盘明显增多,4月1日-5月7日,10个城市新增明显降价楼盘52个,5月8日至5月28日,21个城市新增明显降价楼盘102个。从降价幅度来看,基本都是在15%以内,且直接降价的楼盘比较少,多以特价房或者团购的名义暗降。从效果看,部分项目以价换量的成效明显。其二,在央行喊话支持首套置业后,虽然房贷利率并没有下行,但放款速度明显加快,对推动销售改善有一定作用。其三,南宁、无锡、郑州、天津、杭州等地方政府出台放松政策虽然效果有限,但也释放了市场部分需求。

    土地市场方面,40大中城市5月土地成交金额为922.5亿元,环比下降19.1%,同比下降15.8%;5月成交土地溢价率为15.01%,较4月大幅下降10.37个百分点。总体上看,楼市低迷的状态已经对土地市场产生明显的影响,开发商土地购置意愿下降,土地市场逐渐趋冷,未来随着楼市调整的继续深入,土地市场将越发冷清。

    信贷依然偏紧,市场调整将持续进行

    由于房地产在国民经济中举足轻重的作用,市场人士对房地产政策的放松充满了期待。但近期的中央政府态度再次表明市场化是未来对待房地产市场的政策导向,而由于当前就业没有出现大问题,政府大规模救市的可能性极低。不过地方政府因债务偿付压力,短期内依赖土地财政局面难改,政策松绑的冲动更大,因此地方微调等微刺激政策还将陆续推出。

    今年的经济形势非常严峻,一季度GDP增速为7.4%,说明当前经济增长仍将在底部徘徊,短期内甚至存在失速的风险。4月CPI已经下降至1.8%,当前低通胀的局面已经具备11年底至12年年中类似的货币政策宽松条件。而工厂品价格(PPI)陷入通缩状态长达2年,已经充分说明当前中国已经进入了实质性的通缩状态,也折射出中国实体的困境和转型的艰难。

    政府“稳增长”的需求比较强烈。中央政府也逐步出台政策,促使政策面好转。我们看到,5月份以来,SHIBOR和银行间7天回购利率下降明显,长期国债收益率也不断下行,流动性正在逐步向好,但信贷环境仍无明显变化。我们了解到,央行的喊话虽然使得银行加快了放款速度,但商业银行房贷收紧的局面并没有得到明显缓解,根源在于当前个人按揭贷不赚钱,且受信贷额度制约,银行配置房贷资产的意愿不强。在信贷依然偏紧的情况下,楼市的调整还将持续进行,随着6、7 月淡季的来临,市场将进一步走弱。

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